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燕郊素有北京樓市“晴雨表”之稱。過去的十多年裡，燕郊樓市一直隨著北京房地產市場的變化而跌宕起伏，漲的時候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先後出臺瞭兩次調控政策。時隔四個多月之後，北京青年報記者重返燕郊發現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當地多傢中介向北青報記者出示的成交數據顯示，燕郊房價普遍下跌近三成，前期的熱點樓盤二手房價格成交均價下跌瞭1萬元每平方米。由於無人問津，燕郊鎮已經有數十傢中介門店被迫關閉。另外，伴隨房價下跌的是燕郊租金的整體下跌，這讓燕郊房子的高企租售比顯得更加刺眼。燕郊樓市將何去何從？對於這個問題，深陷燕郊樓市的各方力量都在博弈，並有自己的期待。
探訪
售樓一條街的冷熱兩玉山銀行信貸好過嗎重天
前日上午，北青報記者驅車從通燕高速前往燕郊。剛出白廟收費站，就看到數名售房中介站在路邊，兜售燕郊的房產，隻要有人停車，他們便往車裡塞進燕郊一些樓盤的資料。這裡距離燕郊，還有兩公裡的距離。一名燕郊人士稱，現在燕郊樓市行情不好，一些中介關瞭門店，變成散兵遊勇，跑到白廟高速出口去招攬客戶。
從通順路進入燕郊燕靈路，這裡是燕郊有名的售樓一條街，這裡幾乎可以找到燕郊所有的新房項目，固安、大廠、香河也有不少項目在此處有接待中心。除瞭新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這裡搞定。今年年初，北青報記者曾到這裡探訪，當時這裡人滿為患，每個售樓處服務人員都忙得不可開交。而4個月之後，這裡卻顯得異常冷清。一些售樓處已經關上瞭大門，即使還在開業，也幾乎無人問津，某售樓中心項目區域沙盤上落瞭薄薄的一層灰塵，置業顧問們三三兩兩地坐在一起閑聊。
北青報記者來到一傢中介門店，一個置業顧問直接說：“你是要賣哪個小區的房子？”當記者表示不是賣房而是想看看房子的時候，該中介表示瞭驚訝，他說最近都是前來咨詢賣房的多，已經好幾天沒有見到來買房的瞭。
據燕郊一傢房產中介人士介紹，樓市調控之後，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關瞭幾十傢，一些經營多年的大門面也開始轉讓，很多中介都轉戰河北其他地方去瞭。僅存的中介也開始改變薪酬機制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒有業績就降職，很多人扛不住就離職瞭。
緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發展，周邊的商業快速聚集起來，但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出瞭名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業也都沒有瞭生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、傢居裝飾公司甚至直接關張。
燕郊當地政府似乎也已經註意到瞭這條街存在的問玉山銀行信用貸款流程題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴建，以建立招攬顧客的優勢。這樣，在這條街的兩側，就形成瞭一批違建，這條連接北京的道路也變得越發擁堵。北青報記者註意到，馬路兩側一些售樓中心的墻上，已經畫上瞭大大的“拆”字。據介紹，燕郊的當地政府，已經下定決心要整治這條“售樓街”。
變化
燕郊房價快速跌至一年前水平
燕郊樓市“色變”開始於今年3月河北三河出臺的樓市調控政策。自3月21日開始，河北省三河市先後出臺瞭兩次調控政策：第一次是廊坊區域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民傢庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺調控的“補刀”政策，非本地戶籍居民傢庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則斷瞭炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。
兩次調控的力度之大遠超預期，燕郊樓市迅速遇冷。那麼，調控要達到什麼樣的效果？對此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進一步完善工作機制，建立房地產調控聯席會議制度。要努力把房價穩定在2016年10月水平上，確保環比不增長。
“但實際上，燕郊部分區域的成交價已經跌回到去年七八月的水平瞭。”燕郊一名鏈傢門店的置業顧問告訴北青報記者。根據這名置業顧問的觀察，以及掌握的成交數據來看，燕郊的成交均價總體上已經下跌瞭近三分之一。一些熱點小區成交均價相比最高點時每平方米跌去瞭1萬元。
鏈傢地產APP的成交數據印證瞭該置業顧問的說法。成交數據顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元每平方米，在3月份時的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價格成交，降幅達到30%；福澤禦園7月2室1廳的成交價為19091元每平方米，3月同戶型成交價最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時同類型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元每平方米，而3月份該小區的成交價多在30000元每平方米左右，降幅超過15%。
在今年3月，燕郊部分熱點小區的成交均價奔著4萬元每平方米去，如今已經清一色跌到兩萬多元，燕郊已經幾乎沒有瞭3萬元以上的樓盤。燕郊一傢高端樓盤，原定近期開盤，開盤價4萬左右，但當天的樓市行情已經讓這傢開發商不敢在近期開盤瞭。
燕郊房價下跌的同時，買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一傢中介門店人員告訴北青報記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交瞭40套房源。多數都有談價空間，談價數額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業主的“跳漲”形成瞭鮮明對比。
聚焦
新房“捂盤”價格仍堅挺
北青報記者註意到，與二手房市場的急速下跌相比，燕郊新盤的價格依舊處於高位。燕郊目前的新盤還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、禦東郡、匯福悅榕灣等為數不多的樓盤。北青報記者獲悉，這些有房源的新樓盤在目前的市場環境下多數選擇不開盤或者少量開盤。一名燕郊地產人士稱，開發商都在“捂盤”對賭，不會在這個時候選擇降價出售。
當地房企燕達集團開發的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領頭羊，燕郊房價從1萬元、2萬元、3萬元到突破4萬元，背後都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開報道顯示，首爾·甜城拋出售價4萬元每平方米的單價，這比2013年最初的價格上漲瞭近5倍。這一報價被曝光後，因售價過高被當地房管局叫停，燕達集團也隨後否定瞭這一報價。
北青報記者獲悉，以地鐵平谷線正式開工建設，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九裡香堤的報價仍然高達4萬元每平方米。而位於燕順路附近的悅榕灣項目樓盤網上報價仍然高達32000元每平方米。位於燕郊北部的水榭花城報價則為19000元，但據燕郊的中介稱，這個價格很難買到，一般真正買的時候都被要求加價，目前的行情在備案價的總價基礎上是加40萬元。
為何調控燕郊一手房的影響較小？對此，一名資深燕郊房地產業內人士表示，開發商控盤能力強是一個因素，比如首爾·甜城的九裡香堤，開發商手裡還有不少房源，報價雖然高達4萬，但開發商不會在這個時候開盤，即使開盤，也隻會放小部分房源。另外一個因素是，燕郊的新盤確實少，已經很少有住宅用地入市瞭。樓市調控會不會波及一手房？該人士表示，這要看這次調控要持續多久，開發商的資金鏈能不能撐住，如果撐不住瞭，自然就要降價出售。
對於燕郊新房與二手房市場在這輪樓市調控中的不同反應。亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關系，在北京樓市下行的時候燕郊下跌會更大。目前燕郊二手房市場下跌幅度較大，但新房市場不是面臨同樣的一個環境，因為燕郊近幾年沒有供應土地，新房主要是售賣之前的庫存，未來新房潛在供應比較稀少的狀態，所以從燕郊的開發商角度看更多對賭未來市場稀缺性的一個心態。
關註
炒房客資金成本陡升
燕郊樓市的急劇下行，一些炒房客選擇瞭虧損拋售。燕郊一名中介人士告訴北青報記者，多數在燕郊投資房產的人，在目前的行情下都選擇瞭按兵不動，隻有少部分急需用錢或者資金周轉困難的人選擇在這個時候降價拋售，這部分人往往在燕郊有不止一套房產。
北青報記者在采玉山銀行信貸利率訪中獲悉，資金成本的上升是炒房客拋售房產的一個原因。在“不搞大水漫灌，實施穩健的貨幣政策”的背景下，銀行或明或暗地調整瞭部分消費貸、信用貸的費率；P2P等平臺的資金成本也在上漲，一些炒房客難以承受資金成本的壓力，選擇瞭拋售房產。
去年8月份在燕郊投資瞭一套房產的陳先生告訴北青報記者，他的80萬首付款中，自有資金隻有20萬元，其他的部分包括用朋友的銀行信用卡透支的30萬元消費貸款、支付寶借唄的5萬元、25萬元P2P平臺的貸款。當時賭燕玉山銀行信貸試算郊的房價還能翻倍，準備拿兩年以後出手。但今年以來，消費貸款的利率已經沒有優惠，P2P平臺的貸款利率快速提升，總體的資金成本年化利率已經超過瞭15%，騰挪資金變得困難。目前，陳先生已經在房產中介掛出瞭他的房子，準備降價出售，據陳先生估算，房價上漲的數值減去稅費等成本，他的房子如果能如願出手，大約要虧損20萬到50萬左右。
燕郊房產中介人士劉先生告訴北青報記者，目前緊急拋售燕郊房產的炒房客並不多，許多有資金壓力的都會想辦法通過抵押貸的方式套出部分資金，將抵押貸的資金用於還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍，現在則需要比較強的關系，但在當前房價下跌的情況下，加上銀行審核趨於嚴格，前期通過高杠桿手法購入高價房的炒房客面臨著資金鏈斷流的威脅。
另一個對炒房客的資金成本帶來壓力的是燕郊租金價格的下滑。據燕郊的房產中介透露，隨著燕郊樓市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅增加，導致瞭租金的下跌。目前，許多小區的租金跌幅在10%到20%左右，一些投資客較多的小區，租金跌幅甚至超過瞭30%。本來一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力，如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產的成本變得越發高企。
一名炒房客表示，燕郊的房價隻是短暫回調，隨著北京市政府動遷、京津冀一體化的發展，燕郊房價會很快反彈。現在這個時候，就是咬著牙還貸也不能選擇退出。北青報記者瞭解到，該投資客的想法在燕郊樓市投資客中具有代表性。他們都認為，隻要燕郊的限購一放開，“燕郊樓市就能一夜之間回到從前。”
對於燕郊的投資客，郭毅認為，從投資人群來說，燕郊目前房價其實已經到瞭相對高位，而且房價彈性過大也是讓一部分投資客被套牢。如果未來要投資客進入，則需要燕郊有更大的市場利好拉動。而偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則表示，此輪限購將抑制短期炒房客，長遠來說，隨著京津冀一體化發展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對應的供應量也很可觀。
雖然也有業內人士認為，燕郊的樓市已經告別暴漲暴跌的時代，未來即使回升也是一個緩慢的過程。但北青報記者在采訪中瞭解到，多數在燕郊的房產投資者，都相信燕郊房價還會很快漲回來。一名燕郊房地產業內人士坦言，“圍繞燕郊樓市，包括開發商、炒房客在內的一個龐大的群體在對賭。”
他們的想法正如在燕郊落戶多年的李女士所稱，如果手裡有閑錢，肯定還會趁著現在低價再買一套。
財經觀察
燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌瞭
短短四個月，北青報記者兩次前往燕郊，差異之大令人瞠目。這短短的四個月，燕郊到底發生瞭什麼？都說燕郊是北京樓市的晴雨表，那麼我們把目光從燕郊拉回到北京。
從今年北京的“330新政”開始，北京出臺瞭10餘項措施調控房地產，力度之大、范圍之廣前所未見。有一點已經很明確，這一輪房地產調控跟以往有很大的不同，以前的調控更多地著眼於房地產的過熱，對一時過高的房價進行抑制，而政策的變化往往隨著房價的漲跌而發生逆轉。就像許多燕郊炒房者所說的一樣，隻要調控政策一放開，就展開下一輪報復式上漲。而目前的這一輪房地產調控，則是要從根源上打擊房地產的炒作屬性，改變房地產過度金融化的現象，最終實現那句看似簡單、實則蘊含樓市重大邏輯轉變的話：“房子是用來住的，不是用來炒的。”
從“330新政”以後北京乃至全國的樓市調控實踐來看，無論是對違法開發商、中介機構予以嚴厲處罰，還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門檻、打擊首付貸等場外配資等措施，都是要壓縮炒房者的生存空間，讓房子真正回歸居住屬性。政府已經從土地供應、金融、財稅、立法等方面著手建立房地產發展長效機制，如果玉山銀行小額信貸審核時間還有人認為本輪房地產調控隻是“一陣風”，那將是對形勢的嚴重誤判。
看清瞭大形勢，我們再頭判斷燕郊樓市這隻“小麻雀”就會多幾分把握。正如許多專傢分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長期利好不會改變，但過去那種以炒房為主的模式已經走到瞭盡頭。燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌的怪圈瞭，由於前期炒作過度，燕郊樓市將在很長一段時間內逐步回落到它應有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個歷史機遇，改變對房地產的過度依賴，那麼，燕郊的發展才剛剛開始。
（原文題為：《燕郊二手房均價跌瞭一萬 高杠桿炒房客面臨資金鏈斷流風險》）
(出處：澎湃新聞 2017年07月31日)
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